La construcción de una vivienda empieza mucho antes de que aparezcan las excavadoras. Decidir qué terrenos podrán destinarse a vivienda y qué usos ten-drán, cuáles serán las infraestructuras necesarias…Todo ello se define en el planeamiento urbanístico.
En nuestro estudio sobre transformación del suelo para vivienda, analizamos precisamente esta primera fase del proceso urbanístico y detectamos algunos elementos que pueden ralentizarlo innecesariamente.
¿POR QUÉ ES IMPORTANTE UN PLANEAMIENTO MÁS ÁGIL?
Una regulación del suelo demasiado rígida o compleja puede dificultar que la oferta se adapte con rapidez a las necesidades de vivienda.
Las mejoras en el planeamiento urbanístico pueden:
- Reducir los tiempos de transformación del suelo.
- Lograr un mejor aprovechamiento del espacio urbano y facilitar su adaptación a las necesidades de los ciudadanos.
- Mejorar la sostenibilidad de las ciudades, por ejemplo, mediante una mayor densidad urbana.
- Aumentar la seguridad jurídica y disminuir los costes administrativos.
¿QUÉ PROBLEMAS PRESENTA EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO?
Nestro estudio identifica varias barreras que dificultan que el planeamiento responda con agilidad a las necesidades de vivienda:
- Clasificación rígida del suelo, que limita la capacidad de adaptación ante cambios en la demanda.
- Usos del suelo excesivamente detallados, que reducen la flexibilidad para destinarlo a nuevos proyectos y pueden dificultar el desarrollo de otras actividades económicas.
- Riesgo de nulidad total de un plan por defectos concretos de tramitación, lo que puede paralizar durante años nuevos desarrollos urbanísticos.
- Lentitud para modificar los planes, incluso cuando solo son necesarios cambios puntuales.
- Falta de vías para impulsar nuevas viviendas de emergencia.
- Planes urbanísticos muy complejos, con abundante documentación e instrumentos distintos según la comunidad autónoma.
Además, existen otras barreras relacionadas con normativas sectoriales (medioambientales, de infraestructuras, aguas…) que explicaremos en una entrada posterior.
¿QUÉ RECOMENDAMOS?
Para conseguir un sistema más flexible, ágil y predecible, proponemos:
- Revisar la clasificación del suelo no protegido para facilitar su transformación cuando sea adecuado.
- Flexibilizar los usos urbanísticos y evitar una regulación excesivamente detallada o que incida sobre otras actividades económicas.
- Limitar la nulidad total de los planes cuando los defectos puedan corregirse para reforzar la seguridad jurídica de los planes urbanísticos.
- Agilizar las modificaciones del planeamiento sin trámites repetidos.
- Valorar procedimientos de urgencia para impulsar con mayor rapidez la oferta de vivienda, especialmente ante necesidades sociales especialmente urgentes.
- Simplificar los instrumentos urbanísticos y reducir la documentación exigida, para reducir tanto los tiempos de elaboración como la carga administrativa.
En la próxima entrada analizaremos las siguientes fases del proceso: la gestión urbanística y la edificación, donde también existen importantes oportunidades de mejora.
Para más información, consulta nuestra nota de prensa, nuestra infografía, nuestro documento de preguntas y respuestas y nuestro estudio.
Con los pies en el suelo (I): cómo movilizar más terreno para vivienda en España
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