Tal y como había solicitado la CNMC, el TSJ de la Comunidad Valenciana ha anulado varios artículos de una norma autonómica que restringía, de forma injustificada, la actividad de los agentes inmobiliarios.
En julio de 2023, la CNMC impugnó varios artículos del Decreto 98/2022, que regula el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana y los requisitos para la inscripción. Previamente, habíamos requerido al gobierno valenciano —sin éxito— que modificara algunos requisitos de la norma, ya que no cumplían con los principios de buena regulación (necesidad, proporcionalidad y no discriminación).
¿QUIÉNES SON LOS AGENTES INMOBILIARIOS?
Si alguna vez has alquilado, comprado o vendido una casa, seguro que has coincido con ellos. Los agentes inmobiliarios son personas físicas o jurídicas que, de forma habitual y de forma remunerada, ponen en contacto a dos o más futuros contratantes interesados en una operación inmobiliaria y facilitan que se firme un contrato.
Desde que se liberalizó la profesión en España en el año 2000, los agentes pueden ejercer sin una titulación específica ni una colegiación profesional. Actualmente, en el mercado ya operan multitud de agencias inmobiliarias, que actúan de manera independiente o como franquicias. En los últimos años, además de las inmobiliarias tradicionales (que cuentan con una oficina física), han entrado con fuerza las agencias inmobiliarias digitales o proptech.
¿QUÉ IMPUGNÓ LA CNMC?
La CNMC pidió que se anularan varios artículos que restringían, de forma injustificada, la competencia en el mercado. En concreto, obligaban a los agentes a:
- Tener una dirección física en la Comunidad Valenciana (incluso los que prestan servicios solo por vía telemática).
- Acreditar una capacitación profesional específica (titulación universitaria o cursos de formación).
- Disponer de avales y seguros desproporcionados para poder operar, que además eran mayores para los agentes que prestan sus servicios de forma telemática.
- Comunicar su actividad si intermedian de forma no habitual o sin retribución pero han prestado más de dos servicios en los últimos doce meses.
- Acreditar la inscripción en un registro equivalente o, en su defecto, comunicar su actividad a la administración autonómica, para las personas establecidas fuera de la Comunidad Valenciana.
IMPACTO ECONÓMICO
La CNMC elaboró un informe económico que estimaba el impacto que podían tener estas medidas. En concreto, explicaba por qué, lejos de proteger al consumidor, suponían una barrera de entrada para nuevos operadores, encarecían el servicio y limitaban la innovación en un sector cada vez más digital.
Algunas conclusiones destacables:
- Los nuevos requisitos de ubicación, capacitación y solvencia aumentarían los costes de entrada y de operación para los nuevos agentes y para los ya establecidos en otras autonomías. Estos costes serían elevados tanto en términos de coste monetario directo como en términos de coste de oportunidad para los agentes.
- La subida de costes compartimentaría el mercado de la Comunidad Valenciana y reduciría la oferta (tanto por la salida de agentes con experiencia que ya operan como por el freno a nuevos entrantes). Esto se traduciría en mayores precios, menor calidad, menor variedad de servicios y menos innovación.
¿QUÉ DICE LA SENTENCIA?
La sentencia declara nulos aquellos incisos de los artículos del Decreto donde la CNMC había detectado restricciones. A grandes rasgos, los preceptos limitan la unidad de mercado, la libertad de empresa y la competencia efectiva, sin estar amparados por ninguna razón imperiosa de interés general.
Entre otros aspectos, el tribunal señala que:
- Exigir una dirección postal en la Comunidad Valenciana es innecesario y no parece tener otra finalidad que limitar la actividad de los agentes que operan de forma telemática.
- Los requisitos de formación son desproporcionados, suponen una barrera de acceso a la profesión e incluso pueden excluir a agentes que hasta ahora habían desarrollado su trabajo sin poseer los títulos exigidos.
- Los requisitos de avales y seguros suponen una barrera de entrada que no se traduce en una mejora para los consumidores. Además, exigir cuantías mayores a los agentes que funcionan de forma telemática es discriminatorio.
- Obligar a comunicar la actividad a quienes estén establecidos fuera de Valencia y a quienes actúan de forma esporádica y sin retribución no está justificado, ya que son personas a las que no aplica el Decreto.
EN RESUMEN
Esta sentencia respalda la labor de la CNMC en defensa de la competencia efectiva en los mercados. Refuerza la idea de que las administraciones públicas deben justificar de forma adecuada cualquier medida que limite la libre prestación de servicios, respetando los principios de buena regulación. Y, sobre todo, recuerda que proteger a los consumidores no pasa por cerrar el mercado, sino por garantizar que puedan elegir entre más y mejores opciones.
Si quieres saber más, puedes consultar la sentencia completa, el Decreto impugnado y el informe económico presentado por la CNMC en nuestra página web.
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