La vivienda es mucho más que un lugar donde vivir: condiciona dónde trabaja-mos, cómo nos desplazamos y, en definitiva, es uno de los pilares de nuestro bienestar. En España, sin embargo, se ha convertido en una de las grandes preocupaciones de los ciudadanos durante los últimos años por la combinación de precios elevados y una oferta insuficiente.

Aunque las causas son diversas, hemos analizado en nuestro nuevo estudio uno de los factores clave: el suelo, que puede representar hasta el 45 % del coste final de una vivienda.

infografía

¿QUÉ HACE FALTA PARA CONSTRUIR UNA VIVIENDA?

El proceso de transformación de suelo no es sencillo. Es necesario un suelo apto para ello y en las condiciones adecuadas según cada municipio.
Además, el suelo debe transformarse desde “no urbanizable” a “urbano edificado”, lo que suele durar entre 10 y 15 años (incluso puede llegar a los 20).

Este proceso se divide en tres grandes etapas:

  1. Planeamiento urbanístico: determina para qué se puede usar cada suelo y en qué condiciones (entre 7 y 11 años).
  2. Gestión urbanística: incluye el proceso de reparcelación y urbanización (entre 2 y 5 años).
  3. Edificación: necesita varios permisos, como el de la licencia urbanística.

En paralelo, organismos medioambientales, de aguas, carreteras, etc., valoran cada una de las decisiones y pueden solicitar requisitos adicionales.

¿POR QUÉ ES TAN LENTO EL PROCESO DE TRANSFORMACIÓN DEL SUELO EN ESPAÑA?

España es uno de los estados con las normativas de suelo más restrictivas de la OCDE. Algunas de las causas más destacadas son:

  • Problemas de aplicación (muchos planes han sido anulados en los últimos años).
  • Multitud de instrumentos urbanísticos, cada uno con sus peculiaridades y trámites, según el territorio.
  • Normativa poco accesible y digitalizada.
  • Trámites redundantes o innecesarios.
  • Exigencias regulatorias excesivas.

Todo ello, obstaculiza un funcionamiento eficiente del urbanismo y su labor social, lo que limita la oferta de viviendas, tanto libres como protegidas.

¿QUÉ PROPONE LA CNMC?

Nuestro estudio ofrece propuestas detalladas sobre cómo mejorar muchos aspectos del urbanismo en España.

A nivel general:

  • Promover una mayor racionalización del urbanismo, y para ello simplifi-car, consolidar y cohesionar su normativa, así como mejorar su digitaliza-ción y accesibilidad.
  • Potenciar la coordinación entre administraciones y promover un mayor planeamiento supramunicipal.
  • Reforzar la predictibilidad y transparencia de la intervención pública, y re-visar sus instrumentos.

Y en las distintas fases urbanísticas:

  • Flexibilizar el planeamiento, con una ampliación de los posibles usos del suelo. Convendría simplificar y agilizar sus instrumentos y trámites, pu-liendo ineficiencias. También, reforzar su seguridad jurídica y evitar posi-bles efectos negativos sobre la competencia.
  • Simplificar la gestión urbanística y evitar situaciones de bloqueo.
  • Facilitar la edificación: agilizar sus controles y adecuar sus requisitos.
  • Mejorar el funcionamiento de los informes sectoriales, garantizando su proporcionalidad.

En próximas entradas os iremos explicando con más detalle las conclusiones y recomendaciones del estudio, profundizando en cada fase del proceso urbanístico.
Para más información, consulta nuestra nota de prensa, nuestra infografía, nuestro documento de preguntas y respuestas y nuestro estudio.

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